Le mythe du « financement à 110 % » n'est pas mort, mais il est sérieusement blessé
Pendant quelques années, certains acquéreurs ont pu emprunter la totalité du prix du bien PLUS les frais de notaire. Les banques jouaient le jeu, les taux étaient bas, tout le monde était content. Cette époque est globalement révolue.
Aujourd'hui, la grande majorité des établissements bancaires demandent que vous couvriez a minima les frais annexes à l'achat avec votre propre argent. Ces frais, c'est ce qu'on appelle les frais de notaire — même si une partie revient en réalité à l'État sous forme de taxes. Ne vous laissez pas tromper par le vocabulaire.
Ce que vous devez retenir : les banques veulent vous prêter la valeur du bien, pas vous financer l'intégralité de votre opération.
Combien représentent réellement les frais de notaire ?
Voilà un point que beaucoup d'acheteurs découvrent trop tard, parfois le jour de la signature du compromis.
Pour un bien ancien, comptez entre 7 et 8 % du prix d'achat en frais de notaire. Pour du neuf ou une VEFA, on tombe entre 2 et 3 %. La différence est significative.
Prenons un exemple concret. Vous achetez un appartement ancien à 250 000 €. Les frais de notaire s'élèvent à environ 17 500 à 20 000 €. Si votre banque finance uniquement le prix du bien, il faudra que vous ayez cet argent disponible sur votre compte. Et ce n'est pas négociable — le notaire exige son règlement le jour de l'acte.
À cela peuvent s'ajouter les frais de garantie (hypothèque ou caution selon les organismes), les frais de dossier bancaire, et parfois les frais d'agence si l'agent est mandaté par l'acheteur. La facture totale peut rapidement dépasser 10 % du prix d'achat.
Ce que les banques regardent vraiment dans votre dossier
Il y a une confusion fréquente entre apport personnel et frais à couvrir. Ce ne sont pas exactement la même chose.
Une banque regarde votre apport pour deux raisons distinctes :
Première raison : s'assurer que vous avez la capacité d'épargner. Un dossier sans aucune épargne, c'est un signal d'alerte pour un analyste crédit. Ça questionne votre gestion financière, pas seulement votre patrimoine.
Deuxième raison : évaluer son propre risque. Plus vous apportez, moins elle prête par rapport à la valeur du bien. On parle de ratio LTV — le rapport entre le montant du prêt et la valeur du bien. Un ratio de 90 % (vous apportez 10 %) est acceptable. Un ratio de 100 % ou plus, la banque dit non dans neuf cas sur dix aujourd'hui.
Dans les faits, le minimum attendu par la quasi-totalité des banques en 2024-2025 tourne autour de 10 % du prix d'achat. Cela couvre les frais de notaire et laisse une petite marge. Certaines banques, selon votre profil, vos revenus, votre stabilité professionnelle, peuvent aller chercher jusqu'à 20 % ou plus si elles estiment le dossier tendu.
Les exceptions existent — mais elles ne s'improvisent pas
Certains profils peuvent encore emprunter sans apport ou avec très peu. Ce sont généralement des primo-accédants en CDI avec de bons revenus, des fonctionnaires, ou des profils à fort potentiel d'évolution. Certaines banques mutualistes ont des politiques plus souples pour fidéliser de jeunes clients.
Il existe aussi des dispositifs comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), qui dans certaines zones géographiques peut constituer une partie de l'apport ou réduire la part à financer par la banque principale. Ce n'est pas de l'apport personnel à proprement parler, mais ça joue sur la structure de votre financement.
Mais soyons clairs : si vous n'avez pas d'épargne du tout, pas de famille pouvant vous aider via une donation, et un revenu dans la moyenne, vos chances d'obtenir un financement sans apport sont très limitées. Construire cette épargne avant de vous lancer est souvent la décision la plus intelligente.
Le piège des acheteurs trop pressés
Je le vois régulièrement. Des acquéreurs trouvent le bien parfait, signent un compromis, puis découvrent en cherchant leur financement qu'ils sont à court. Les frais de notaire n'étaient pas anticipés. Le budget global avait été calculé sur le prix affiché, pas sur le coût réel de l'opération.
Résultat : ils doivent soit trouver de l'argent en urgence (famille, épargne bloquée, crédit consommation — ce qui aggrave le dossier), soit se désister en perdant parfois leur indemnité d'immobilisation si le financement ne se concrétise pas dans les conditions prévues.
Avant de signer quoi que ce soit, posez-vous une question simple : avez-vous en banque, disponibles et immédiats, au moins 8 à 10 % du prix du bien que vous visez ? Si la réponse est non, repoussez la recherche active de quelques mois.
Le conseil actionnable
Avant de visiter un seul bien, faites une simulation de financement sérieuse. Pas un simulateur en ligne qui vous donnera un résultat flatteur. Un vrai échange avec un courtier ou un conseiller bancaire, dossier en main, revenus justifiés, épargne vérifiée.
Cela prend deux heures. Ça vous évite des mois de frustration.
Sur L'Agence en Ligne, nos outils de simulation vous aident à cadrer votre budget réel — frais inclus — avant même d'entrer dans une négociation. Parce qu'un bon achat commence toujours par une bonne préparation.
