L'État propriétaire : le pire bailleur de France, et tout le monde le sait
Disons-le franchement : le patrimoine immobilier de l'État est un désastre de gestion. Des milliers de bâtiments sous-occupés, des immeubles de bureaux vides depuis des années en plein Paris, des terrains inconstructibles sur le papier alors qu'ils sont en zone urbaine dense. J'ai vu des sites publics à l'abandon pendant dix ans, à deux pas de quartiers en tension foncière extrême.
La Direction de l'Immobilier de l'État — la DIE — recense officiellement un parc évalué à plusieurs dizaines de milliards d'euros. Mais cette évaluation est une fiction comptable. Personne n'est capable de donner une valeur de marché sérieuse de l'ensemble, parce que personne ne l'a jamais géré comme un actif réel. C'est là le vrai problème : l'État n'a jamais eu la culture du propriétaire. Il a la culture de l'occupant.
Une foncière, ça ressemble à quoi concrètement ?
Une foncière, c'est une structure qui reçoit des actifs immobiliers, les met à son bilan, les gère — encaisse des loyers, finance des travaux, arbitre des cessions. Dans le privé, c'est un outil extrêmement puissant. Les grandes SCPI, les foncières cotées comme les SIIC : elles ont des équipes de gestion professionnelles, des objectifs de rendement, des actionnaires qui regardent à la ligne.
Le principe pour l'État, c'est séduisant sur le papier. On sort les actifs des ministères — qui sont de mauvais gestionnaires — on les confie à une structure dédiée, on crée de la valeur, on réinjecte dans les caisses. Imaginons qu'on y loge 10 milliards d'actifs avec un taux d'optimisation sérieux : même 3 % de rendement supplémentaire, c'est 300 millions par an. Ça parle.
Mais voilà le problème : une foncière publique n'a pas d'actionnaire qui appelle le lundi matin pour demander des comptes.
Qui contrôle vraiment, et quels actifs entrent dans la structure ?
C'est ici que ça devient intéressant. La vraie question, celle que personne ne pose dans les communiqués de presse, c'est : quels actifs y entrent exactement ?
Parce que dans ce genre de regroupement, le diable est dans la sélection. Les bons actifs — les immeubles bien situés, les terrains constructibles, les bureaux en hypercentre — ont tendance à « rester dans les ministères » pour des raisons opérationnelles très sérieuses, bien évidemment. Ce qui entre dans la foncière, c'est souvent ce qu'on ne sait pas quoi faire : les actifs encombrants, les sites dépollués, les bâtiments classés qui coûtent une fortune à entretenir.
J'ai vu le même mécanisme dans des regroupements d'actifs entre collectivités. On crée une structure commune, et discrètement, chacun y verse ce qui le gêne, pas ce qui a de la valeur. La foncière devient alors une poubelle institutionnelle habillée en opportunité.
Sur le contrôle : la gouvernance d'une foncière publique mêle généralement représentants de l'État, personnalités qualifiées, et parfois des partenaires privés en minoritaire. Ce dernier point mérite attention. Le partenaire privé minoritaire aujourd'hui est très bien placé pour devenir le repreneur privilégié demain, quand la pression budgétaire imposera des cessions rapides. Ce n'est pas une théorie du complot — c'est la logique de toute structure mixte sous contrainte financière.
Le contribuable : spectateur ou bénéficiaire réel ?
Soyons honnêtes. Le contribuable peut théoriquement gagner si trois conditions sont réunies : des actifs de qualité réelle dans la structure, une équipe de gestion autonome et compétente, et une obligation de résultat avec reporting public annuel.
Dans les faits, les précédents ne sont pas rassurants. Des opérations de cession de patrimoine public ont déjà eu lieu par le passé — certains immeubles vendus, loués en retour, avec des baux longue durée qui ont coûté beaucoup plus cher sur vingt ans que la valeur de cession initiale. Le fameux « sale and lease-back » à la sauce administration : on vend pour afficher une recette, on paie un loyer pendant trente ans, et in fine le bilan est négatif.
Le vrai risque ici, c'est l'horizon court. Un gouvernement qui cherche des recettes rapides va pousser à la cession plutôt qu'à la valorisation longue. Une foncière sous pression budgétaire vend au mauvais moment, bradé, à des opérateurs privés qui, eux, savent très bien ce qu'ils font.
Ce que cette foncière révèle sur notre rapport collectif au foncier
Il y a une leçon de fond ici, qui dépasse le sujet politique. La valeur foncière se crée dans le temps, avec une vision, une stratégie, et parfois la capacité de ne rien faire — d'attendre le bon moment pour arbitrer. C'est vrai pour un investisseur privé, c'est vrai pour l'État.
Or l'État a une contrainte que n'a pas un investisseur patient : il doit justifier ses choix politiquement, exercice par exercice budgétaire. Cette contrainte est structurellement incompatible avec la bonne gestion d'un patrimoine immobilier long terme. Pas parce que les gens qui y travaillent sont incompétents — certains sont excellents — mais parce que le système les pousse systématiquement vers la décision court-termiste.
La foncière ne résout pas ce problème. Elle le déplace, au mieux.
Ce que vous devez surveiller si vous opérez sur ces marchés
Si vous êtes marchand de biens, investisseur ou simplement acheteur attentif, voici le conseil concret : surveillez les appels d'offres de cession de la DIE et les futurs arbitrages de la foncière. Ces cessions sont souvent sous-médiatisées, complexes en procédure, mais elles représentent des opportunités réelles — notamment sur des actifs atypiques, des friches, des immeubles de caractère sous-estimés faute d'acquéreur institutionnel.
La vraie valeur ne sera pas dans la foncière elle-même. Elle sera dans ce qu'elle va finir par lâcher, sous pression, à des opérateurs qui auront fait leur travail d'analyse en amont.
Chez L'Agence en Ligne, on aide justement les investisseurs et marchands de biens à détecter et structurer ce type d'opérations — là où la complexité fait peur aux autres, et crée la marge pour ceux qui regardent plus loin.
